王建秀与济南市历城区仲宫街道办事处南草沟村民委员会等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

山东省济南市历城区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）鲁0112民初3094号

原告：王建秀，女，1954年2月24日出生，汉族，住济南市历下区。

委托诉讼代理人：柳玉良，山东都君律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李**，山东都君律师事务所律师。

被告：济南市历城区仲宫街道办事处南草沟村民委员会。

法定代表人：吴延杰，主任。

委托诉讼代理人：吴宝柱，男，1964年1月10日出生，汉族，该村书记，住济南市历城区。

被告：陈卫，男，1960年4月11日出生，汉族，住济南市市中区。

委托诉讼代理人：郝洪玮，山东国曜律师事务所律师。

被告：崔凯峰，男，1982年10月29日出生，汉族，无业，住济南市历城区。

被告：王秀明，女，1983年6月23日出生，汉族，住济南市历城区。

两被告共同委托诉讼代理人：刘德林，山东金联合律师事务所律师。

原告王建秀与被告济南市历城区仲宫街道办事处南草沟村民委员会（以下简称南草沟村委会）、陈卫、崔凯峰、王秀明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案受理后，原告王建秀申请追加王秀明为本案被告，本院经审查予以准许。本院依法适用简易程序于2020年6月29日公开开庭进行了审理。原告王建秀的委托诉讼代理人李**，被告南草沟村委会的法定代表人吴延杰、委托诉讼代理人吴宝柱，被告陈卫的委托诉讼代理人郝洪玮，被告崔凯峰及崔凯峰与王秀明的共同委托诉讼代理人刘德林均到庭参加了诉讼。诉讼中，双方当事人申请庭外和解，延长审限两个月。本案现已审理终结。

王建秀向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告崔凯峰、济南市历城区仲宫街道办事处南草沟村民委员会于2013年10月签订的《购房协议书》及2013年10月16日签订的《附加协议（二）》无效；2.判令四被告返还原告购房款650000元、车位款35000元；3.四被告向原告支付自2013年11月10日至实际付清之日的利息（以650000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算），支付自2016年6月3日至实际付清之日的利息（以35000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2007年1月1日，被告南草沟村委会出租给被告陈卫位于济南市历城区仲宫镇南草沟村的荒山，后被告陈卫联合崔凯峰与南草沟村委会，三被告共同开发建设涉案房屋，以崔凯峰的名义对外销售。2013年10月，原告与被告崔凯峰签订《购房协议书》，约定：甲方所售房屋位于济南市历城区仲宫镇南草沟村村西，总额660000元。崔凯峰作为甲方、南草沟村委会作为丙方在协议落款处签名、盖章；2013年10月16日，原告与崔凯峰另行签订《附加协议（二）》，将购房款协议价格变更为65万元，协议签订后，原告于2013年11月10日付清全部购房款，崔凯峰向原告出具了收款收据。后原告又于2016年6月3日支付崔凯峰35000元用于购买房屋坐落位置的车库，后该房屋及车库于2020年3月被确认为违章建筑由政府拆除。涉案房屋名义上的出卖人虽然为崔凯峰，但实际上原告同时与被告陈卫、南草沟村委会和崔凯峰三被告形成买卖合同关系，由于涉案房屋未取得规划和建设审批手续，故签订的房屋买卖合同违反法律强制性规定无效，因该合同取得的财产应当予以返还。且被告陈卫、南草沟村委会和崔凯峰共同开发建设涉案房屋共同获利，对于合同无效的后果均存在过错，故被告陈卫、南草沟村委会和崔凯峰应共同承担还款责任，其违法占有使用购房款，应向原告支付占有使用期间的利息。因王秀明与崔凯峰系夫妻关系，属于夫妻共同债务，应共同返还收取的购房款，赔偿损失。

南草沟村委会辩称，村委会在2007年与陈卫签订的租赁荒山荒坡合同中第二条明确指出本次租赁荒山地用途是种植、养殖等高效能副业，合同未体现出可以搞开发建设，所以，原告所购买的房屋本身就存在不合法的事实，原告在起诉过程中认为所开发的房屋有被告三方共同受益，但是村委会从未收到购房款。2013年原村委会主任吴元东已经不是村法定代表人，所以，他的签字与盖章是无效的。对原告的的诉求，村委会不承担任何赔偿责任。

陈卫辩称，1、答辩人自2007年1月1日起从南草沟村委会处租赁经营该村荒山。根据双方合同约定，答辩人享有租赁地自主使用、收益、租赁经营权流转、出租、转让等各项权利。2013年，答辩人将租赁的荒山转租给崔凯峰，由崔凯峰自行经营使用、自行承担风险，答辩人与崔凯峰之间仅是荒山租赁关系，而非原告所述答辩人陈卫联合崔凯峰与南草沟村委会共同开发建设涉案房屋。对于原告王建秀与被告崔凯峰签订房屋买卖合同的事情，答辩人并不知情，未收取过原告王建秀的任何款项。因此答辩人不是王建秀与崔凯峰双方房屋买卖合同的当事人，不应承担合同责任。2、原告王建秀在明知涉案房屋不具有建设规划手续及建设审批手续的情况下，与被告崔凯峰签订房屋买卖合同，原告在合同签订及履行过程中存在过错，应当自行承担相应的责任。综上，答辩人陈卫不是原告王建秀与被告崔凯峰房屋买卖合同的主体，也没有收取过原告王建秀的任何款项，不应承担合同责任。请法庭驳回原告王建秀对答辩人陈卫的诉讼请求。

崔凯峰辩称，一、对原告要求确认涉案《房屋买卖合同》无效的诉讼请求无异议。但原告对合同无效的后果也有过错，应承担相应的过错责任。二、原告要求返还全部购房款68.5万元不符合事实及法律规定。1、原告系自愿购买涉案房屋，原告对涉案房屋是占用农村集体土地建房、不能贷款、不能办理产权等都是明知的，答辩人没有任何隐瞒。2、答辩人已按合同约定向原告交付了涉案房屋，原告已实际占有使用，至2020年3月22日涉案房屋被要求拆除前双方没有任何争议。3、2020年3月11日，南草沟村委会就涉案房屋向原告下发限期拆除通知书后，原告未提出任何异议，也未向答辩人提出退房，原告是事实上的房屋所有人和使用人，在事实上应认定拆除的是原告的房屋。4、根据合同法第58条及最高人民法院审理城市居民购买农村集体土地上房屋纠纷处理案例，认定购房合同无效的，双方除应各自返还财产外，购买人还应向答辩人支付实际占有使用期间的损失费用。现原告要求返还全部购房款不符合上述规定。在原告没有将所购买的房屋返还给答辩人及支付占有使用期间的损失费之前，答辩人依法不应返还原告购房款。三、原告主张的利息没有依据。利息损失不是答辩人的过错造成的，只能按合同无效的法律规定处理，答辩人没有承担支付其利息的责任，请求法院驳回原告该项诉求。四、答辩人提出反诉，要求原告赔偿答辩人经济损失115500元。原告占有使用涉案房屋共计6年零5个月，按每月租金3000元的一半计算，应赔偿答辩人经济损失115500元。综上，本案的纠纷是由双方过错造成的，责任也应由双方依法承担。

被告王秀明辩称，本案是房屋买卖合同纠纷，答辩人不是合同一方当事人，既不享有合同权利，也不承担合同义务，原告要求答辩人承担责任没有法律依据。答辩人对原告与崔凯峰之间是否存在何种权利义务关系不了解也不知情。答辩人与原告至今没有任何经济往来，不存在任何债权债务关系，答辩人虽与崔凯峰系夫妻关系，但答辩人以自己的劳动收入为生活来源，原告要求追加答辩人为本案被告没有事实依据。

根据当事人陈述和本院审查认定的证据，本院认定事实如下：

崔凯峰与王秀明系夫妻关系,双方于2006年11月3日登记结婚。2013年10月2日，崔凯峰（甲方，卖方）与王建秀（乙方，买方）、南草沟村委会（丙方）签订《购房协议书》一份，内容为：“一、甲方将坐落于济南市历城区仲宫镇南草沟村庄西东方位的前排独栋别墅西户卖与乙方，并负责房屋的完善和院落的改造，修缮和改造的具体方案，见本协议之附加协议，修缮费用由甲方负责。二、乙方购买的该别墅共二层，包括前后院落总价款为660000元，协议签订后交纳陆万元为订金，具体付款方式为：2013年10月缴纳订金陆万元整，其余款项陆拾万元待附加协议工程完工验收后一次性付清。四、因政府统一规划、政策变动等对该别墅进行拆除或征用，甲方和丙方要保证乙方享有与村民同等的权利待遇。五、如政策允许，该别墅可办理房产证土地证或其他证件等手续，甲方丙方有义务协助乙方办理。六、甲乙丙三方应自觉履行本协议，任何一方如违反协议并使对方利益受到损害，则视为违约，造成的经济损失依法评估后，违约方应包赔对方损失。该别墅如遇政府强拆或征用，乙方没有享受到村民同等待遇，甲方应按应时房屋价格全款赔偿乙方损失。”合同尾部有崔凯峰、王建秀签字捺印，南草沟村委会在丙方处加盖公章，吴元东在丙方处签字捺印。同日，崔凯峰将涉案房屋交付给王建秀。

2013年10月16日，崔凯峰（甲方）与王建秀（乙方）就上述协议签订《附加协议（二）》，主要内容为：“由于甲方建设的别墅实际建筑面积小于原双方商定购买协议时的建筑面积10平方米左右、南院东墙偏西等原因，经双方协定，达成解决方案如下：一、别墅整体购房款降为陆拾伍万元整。注：于2013年10月17日付30万，剩余款11月10日前付清。”崔凯峰、王建秀分别在甲方、乙方处签字捺印，范荣义在见证人处签字捺印。

2013年11月10日，崔凯峰向王建秀出具收条一份，载明收到王建秀购房款650000元，房款全清。2016年6月3日，崔凯峰向王建秀出具收到车库购置款35000元的收条一份，并载明欠车库购置合同一份。车位费交付半年后，崔凯峰将车位交付给王建秀。

另查明，涉案房屋坐落于南草沟村的荒山上，南草沟村委会将该荒山出租给陈卫，且双方签订《租赁经营荒山合同》，合同约定荒山经营用途为种植业、养殖业等高效农副业，租赁期限为50年，自2007年1月1日至2056年12月31日。后陈卫又将该宗荒地租给崔凯峰，崔凯峰在涉案土地上建造别墅。

2020年3月11日，涉案房屋被确认为违章建筑，并于2020年3月22日被拆除。

本院认为：王建秀与崔凯峰、南草沟村委会签订的《购房协议书》所涉房屋未取得规划和建设审批手续，故2013年10月2日双方所签《购房协议书》、2013年10月16日双方所签的《附加协议（二）》违反法律强制性规定，应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中的涉案房产系违章建筑，崔凯峰作为出卖方明知涉案房产系违章建筑，而根据双方合同载明的内容，能够证实王建秀作为买受方对该房屋的规划等现状已知晓，即亦明知该房产系违章建筑，故双方在上述情形下仍形成买卖的合意，则对最终导致的合同无效均负有过错，双方责任各占50%。因案涉违建房屋已被拆除，故不存在相应的房屋返还的问题，针对房屋价款的返还，结合双方均有过错，本院酌定崔凯峰返还王建秀50%的购房款325000元、车位款17500元。关于原被告主张的其他损失，双方对最终导致的合同无效均负有过错，应由原被告自行负担。王秀明不是的《房屋买卖合同》的相对方，购房款金额已超出家庭日常生活所需，王建秀未能提供证据证实该笔购房款用于崔凯峰和王秀明的夫妻共同生活、共同生产经营，且王建秀也无法证实王秀明对崔凯峰收取的涉案发购房款知情。故本院对王建秀要求王秀明承担责任的请求不予支持。

南草沟村委会虽在《购房协议书》上加盖印章，但其并未收取购房款，购房款是由崔凯峰收取的。故王建秀要求南草沟村委会返还购房款没有事实及法律依据，本院不予支持。陈卫不是合同相对方，也未收取王建秀购房款，现王建秀要求陈卫承担责任没有依据，本院不予支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条；第九十条第二款；《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条之规定，判决如下：

一、王建秀、崔凯峰、济南市历城区仲宫街道办事处南草沟村民委员会于2013年10月2日签订的《购房协议书》、王建秀和崔凯峰于2013年10月16日签订的《附加协议（二）》均为无效协议。

二、崔凯峰于本判决生效之日起十日内向王建秀返还购房款325000元、车位款17500元。

三、驳回王建秀的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费10650元，减半收取计5325元，由王建秀负担2662元、崔凯峰负担2663元。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。

审判员高立学

二〇二〇年九月八日

书记员吕纯纯