王文德与郭海青等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

济南市槐荫区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）鲁0104民初3044号

原告：（反诉被告）：王文德，男，1949年11月5日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市，公民身份号码：。

委托诉讼代理人：柳玉良，山东都君律师事务所律师。

被告（反诉原告）：郭海青，女，1969年12月21日出生，汉族，住济南市，公民身份号码：。

被告（反诉原告）：徐林，男，1971年3月3日出生，汉族，住济南市，公民身份号码：。

以上两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：孙佳，北京德恒（济南）律师事务所律师。

原告王文德与被告郭海青、被告徐林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案后，被告郭海青、被告徐林提出反诉，经本院审查，决定合并审理。本院依法适用简易程序，于2019年7月3日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王文德的委托诉讼代理人柳玉良，被告（反诉原告）徐林及两被告（反诉原告）的共同委托诉讼代理人孙佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

王文德向本院提出诉讼请求：两被告协助原告办理坐落于济南市槐荫区经六路861号卉苑小区x号楼1-201的房屋所有权转移登记到原告名下的手续。事实和理由：原告与被告郭海青（被告徐林系涉案房屋的共有人）于2014年12月24日订立房屋买卖合同，双方约定被告将济南市槐荫区经六路卉苑小区x号楼1单元201室及地下室以515000元出卖给原告，原告依约支付购房款515000元后，被告见房屋价格上涨，以原告存在违约为借口拒不协助原告办理涉案房屋所有权转移登记到原告名下的手续，故原告提起诉讼。

郭海青、徐林辩称，因被答辩人拒不支付应由其承担的办理案涉房屋的产权证产生的相关费用，答辩人可依据《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定，有权拒绝被答辩人的履行要求。答辩人郭海青与被答辩人在合同签订后，答辩人2014年12月24日签订《房屋买卖合同》。该合同第四条明确约定：“房屋交接手续完成后，因该房屋相关的产权、使用权产生的费用全部由乙方承担（例如：房屋安装暖气手续费、办理房产证手续费等），该房屋的管理责任等风险由乙方承担，甲方不再承担与该房屋有关的任何道德、经济和法律责任及损失”。按照合同约定履行了房屋交付义务，被答辩人亦依约履行了付款义务。房屋交付后，被答辩人即拒绝履行办理房产证相关的费用，答辩人无奈下只得先行垫付了相关费用。答辩人分别于2016年7月5日垫付土地出让金27414.40元；于2017年5月5日垫付房屋维修基金及建筑配套费l7451.76元。答辩人多次找被答辩人协商，要求退还垫付的办证费用，被答辩人始终不予理睬，至今未履行合同义务。综上所述，被答辩人违反合同义务在先，至今拒不承担违约责任。答辩人可按照合同约定拒绝其履行要求。故案涉合同暂不具备继续履行条件。请求法院依法驳回被答辩人诉讼请求。

郭海青、徐林向本院提出反诉诉讼请求：1.判令被反诉人立即向反诉人支付各项垫付费用44946.16元；2.判令被反诉人立即向反诉人支付违约金51500元；3.判令被反诉人向反诉人支付借款利息损失10000元；4.本案诉讼费及相关费用由被反诉人承担。事实和理由：被反诉人诉反诉人房屋买卖合同纠纷一案，法院已立案受理，案号（2019）鲁0104民初3044号。现反诉人依法提出反诉，请求合并审理。根据反诉人郭海青与被反诉人王文德于2014年12月24日签订《房屋买卖合同》第四条约定：“房屋交接手续完成后，因该房屋相关的产权、使用权产生的费用全部由乙方承担（例如：房屋安装暖气手续费、办理房产证手续费等），该房屋的管理责任等风险由乙方承担，甲方不再承担与该房屋有关的任何道德、经济和法律责任及损失”。房屋交付后，反诉人始终积极履行合同义务。被反诉人再三推辞支付办证所需缴纳的各项费用。反诉人迫于无奈只得替被反诉人缴纳土地出让金、建筑配套费等费用。之后反诉人多次向被反诉人索要垫付的上述款项，被反诉人一直置之不理。当时正值反诉人父亲病重住院期问，急需用钱治病救人。反诉人屡次找到被反诉人，被反诉人态度坚决，拒不履行合同义务，给反诉人造成了极大的心理创伤。根据合同约定，被反诉人理应向反诉人偿还垫付的各项费用，承担违约责任并赔偿造成的损失。综上所述，被反诉人违反合同约定，拒不履行合同义务，应依法承担相应的责任。为依法维护自身的合法权益，现反诉人特向法院提起本案反诉，望判如所请。

王文德针对郭海青、徐林的反诉辩称，1.郭海青、徐林当庭提交反诉请求已经超过了提起反诉的时限，应另案起诉；2.对于其反诉请求，我方认为除了有证据证明的办理房产证的证据之外，其他请求不应由我方承担。我方不存在违约行为，是郭海青、徐林违约。

当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，王文德提交《房屋买卖合同》、齐鲁银行交易记录、《收条》《房屋权属状况信息》、通话录音，郭海青、徐林提交《房屋买卖合同》、2016年7月5日及2017年5月5日《收据》、2018年2月12日《山东省非税收入通用票据》、住院病历、《借条》《证明》、中国工商银行账户明细、录音。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院依以上证据并结合当事人的陈述，经审理认定事实如下：

一、2014年12月24日，王文德作为乙方、买入方与作为甲方、出卖方的郭海青签订《房屋买卖合同》，载明双方经协商一致，就买卖房屋达成如下协议：第一条：房屋的基本情况。1.位置：济南市槐荫区经六路延长线与兴济河交界处西北侧卉苑小区x号楼l单元201室（以下简称201室房屋）及地下室。2.房屋的性质：济南市城市园林绿化局集资建房。买卖双方都为济南市城市园林绿化局所属单位职工，均知晓该房屋的产权情况。第二条：计价与付款方式。1.甲乙双方商定房屋成交价格为：人民币515000元整。2.为确保双方信守诚诺、如期交易，乙方自愿向甲方支付购房定金为：人民币1万元整，支付日期为2014年12月24日。3.乙方承诺分两次向甲方付清购房款，分别如下：第一次于2015年1月30日由乙方向甲方支付购房款金额为人民币30万元；第二次于2015年4月30日由乙方向甲方支付剩余购房款215000元。4.说明：若整个交易过程顺利、双方均无违约行为，在第二次结清剩余购房款时可以将前期所交付的1万元定金冲抵购房款中的1万元整，则第二次支付购房款时实际支付金额为205000元。5.乙方若不能按以上约定时间支付购房款，则由乙方每日按全部房屋成交价款的千分之二（0.2%）向甲方支付滞纳金，若乙方延期付款达到30日，甲方有权解除该房屋买卖合同并不再退还定金。第三条：房屋交接手续。1.在乙方付清全部购房款的三日内，由甲方将该房屋和地下室的钥匙及购房票据交给乙方，同时房屋产权视为转移至乙方所有。（票据共三张，其中国有住房出售收入专用票据两张，分别为：0034939号票据金额38404.50元、0117280号票据金额30000元，收款单一张，005757号票据金额8826.89元。2.在房屋交接手续前关于该房屋发生的水、电、煤气、有线电视及物业费由甲方承担并结清，在房屋交接手续后关于该房屋发生的水、电、煤气、有线电视及物业费由乙方承担。甲乙双方可约定时间共同协商办理水、电、煤气、有线电视的过户手续，但相关费用均由乙方承担。第四条：房屋交接手续完成后，因该房屋相关的产权、使用权产生的费用全部由乙方承担（例如：房屋安装暖气手续费、办理房产证手续费等），该房屋的管理责任等风险由乙方承担，甲方不再承担与该房屋有关的任何道德、经济和法律责任及损失。第五条：违约责任。为约束甲乙双方按合同约定履行权利及义务，特约定本条款。该合同签订后，若甲方或乙方出现单独解除合同、不按期支付购房款或不按期交接房屋等违约行为，则由违约方向守约方支付违约金，违约金金额为全部房屋成交价款的10%。遇有不可抗力造成该合同不能履行时，该合同自动解除，甲乙双方互不承担责任和损失。第六条：本合同未尽事宜，双方可另行商定。如有争议，应友好协商解决。协商不成时，由人民法院裁定。第七条：本合同内容共七条、计3页，经甲乙双方协商一致同意并签名盖红色手指印后生效，合同签订之日为本合同的生效日期。本合同以原件为准（甲乙双方未签名盖红色手指印的不属于正式合同，复印件不能作为正式合同使用）。本合同一式二份，甲乙双方各执该合同一份并具有同等法律效力。合同后附双方身份证复印件各一份。

以上合同签订当日，王文德向郭海青支付定金1万元，后分别于2015年1月30日、4月30日向郭海青支付30万元和205000元。2015年4月30日，郭海青出具《收条》，写明收到了以上款项。

王文德在本案诉讼中说明以上房屋在合同签订后不久郭海青即向其交付，具体时间因时间长了记不清楚；郭海青、徐林说明以上房屋于2015年4月30日向王文德交付。

二、2018年2月10日，201室房屋进行了不动产权登记，所有权人为郭海青，共有人为徐林，房产证号为济南xxxxxx，权属取得方式为房改购房。

在办理该房屋不动产权登记过程中，郭海青交纳了土地出让金、房屋维修基金、建筑配套费等。济南园林开发建设集团总公司于2016年7月5日出具《收据》，写明交款人为郭海青，收款事由为“暂收土地出让金”，金额为27414.40元；该公司另于2017年5月5日出具《收据》，写明交款人为郭海青，收款事由为“收x-1-201”的“房屋维修基金”、“建筑配套费”，金额合计为17451.76元。另郭海青还于2018年2月12日交纳“不动产登记费”80元。济南市不动产登记中心出具《山东省非税收入通用票据》。

三、在以上交款、办理登记过程中及201室房屋办理了不动产权登记后，王文德与郭海青、徐林之间多次通话，郭海青、徐林要求王文德交纳办理不动产权登记的费用，徐林并在通话中说明其父亲住院期间向王文德要钱，王文德拒绝。通话中王文德也向徐林询问201室房屋房产证办理的具体时间、费用具体金额。双方就以上问题产生争议，一直未能协商解决。

四、郭海青、徐林在本案诉讼中提交徐林父亲住院病历资料及徐林出具的《借条》、中国工商银行账户明细、徐林母亲出具的证明，其主张徐林因父亲病重住院治疗需要用钱，于2016年12月2日向案外人借款，出具借条，并于2018年12月14日偿还。其依该部分证明主张因王文德拒不归还垫付款项，给其造成了严重经济损失，因此要求王文德偿还垫付款项，承担违约责任、赔偿损失。

王文德对郭海青、徐林提供以上证据认为不能体现所证明的内容，证人证言需要出庭作证，其并认为《借条》是徐林本人书写，与本案无关。其另主张郭海青及徐林始终没有告知办证的具体费用是多少，反而提出收回房屋，称合同不受法律保护，导致其也不清楚到底该给郭海青、徐林多少钱，因郭海青、徐林拒不配合，导致其不能承担办证的相关费用。因此其认为郭海青、徐林属于违约方。

本院认为，201室房屋为郭海青、徐林所有，其有权对该房屋进行处分，包括对外出售。2014年12月24日，郭海青与王文德就该房屋的买卖经协商签订《房屋买卖合同》，该合同系当事人双方的真实意思，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同合法有效。按合同的约定，王文德的主要义务是交纳购房款，郭海青的主要义务是交付房屋。另按法律规定，房屋作为不动产，还应当进行不动产权的登记，包括权属的转移登记等。依本案审理查明的事实，王文德在合同签订后交纳了购房款，郭海青也交付了房屋。从合同约定内容及此后201室房屋不动产权登记的办理情况来看，双方在买卖201室房屋时该房屋尚未进行不动产权登记，所以双方在合同中约定了房屋的性质为集资建房，并约定了郭海青将该房屋的购房票据交付给王文德。因该房屋在双方签订合同时尚未进行不动产权登记，且因系“集资建房”，权属登记的情况并不确定。因此双方在该合同中并未就不动产权登记的办理和转移登记事项进行明确、具体约定。仅是在第四条约定了“房屋交接手续完成后，因该房屋相关的产权、使用权产生的费用全部由乙方（王文德）承担（例如：房屋安装暖气手续费、办理房产证手续费等）”。因201室房屋在此时尚未进行不动产权登记，因此也就不具备办理不动产权转移登记的条件。

依郭海青、徐林在本案中提供的2016年7月5日、2017年5月5日《收据》，显示在《房屋买卖合同》签订、王文德交纳购房款接收房屋后，该201室房屋具备了办理不动产权登记的条件，但需要交纳土地出让金、房屋维修基金、建筑配套费等费用。以上款项实际由郭海青、徐林交纳，后进行了不动产权登记，郭海青、徐林取得了权属证书。在郭海青、徐林就201室房屋进行了不动产权登记后，201室房屋具备了不动产权转移登记即由郭海青、徐林名下转移登记至王文德名下的条件。因此，王文德在本案诉讼中要求郭海青、徐林协助办理该房屋不动产权转移登记的诉讼请求本院予以支持。

郭海青、徐林在本案中针对王文德提出的以上诉讼请求提出答辩意见，主张王文德拒绝支付应由王文德承担的办理涉案房屋产权证的相关费用，因此其有权拒绝王文德的履行要求。对此，本院认为，郭海青与王文德签订《房屋买卖合同》中第四条约定了“房屋交接手续完成后，因该房屋相关的产权、使用权产生的费用全部由乙方（王文德）承担（例如：房屋安装暖气手续费、办理房产证手续费等）”。因此，郭海青、徐林要求王文德支付相应费用有合同依据，王文德在本案诉讼中亦未对此提出否定意见。鉴于郭海青、徐林负有在201室房屋具备不动产权转移登记条件时配合王文德办理转移登记手续，同时王文德亦负有支付费用的合同义务，因此本院确定双方应当同时履行以上各自的义务。

郭海青、徐林在本案开庭审理时提出反诉，王文德提出异议，认为郭海青、徐林当庭提出反诉已经超过了提起反诉的时限，应另案起诉。对此，本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条规定，“原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条规定，“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”郭海青、徐林提出反诉是在本案开庭审理法庭辩论结束前，因此，郭海青、徐林提出反诉符合规定，本院应当合并审理。实际上王文德在本案开庭审理时也针对郭海青、徐林的反诉陈述了答辩意见，也进行了举证、质证。因此王文德的该项答辩意见无理。本院不予采信。

郭海青、徐林在本案中提出的第一项反诉请求为要求王文德支付各项垫付费用44946.16元，对此本院在前面已经说明，王文德应当支付以上费用，因此本院对郭海青、徐林的该项反诉诉讼请求予以支持。

郭海青、徐林在本案中提出的第二项反诉请求为要求王文德支付违约金51500元，其提出该项反诉请求的合同依据是《房屋买卖合同》中的“第五条：违约责任。为约束甲乙双方按合同约定履行权利及义务，特约定本条款。该合同签订后，若甲方或乙方出现单独解除合同、不按期支付购房款或不按期交接房屋等违约行为，则由违约方向守约方支付违约金，违约金金额为全部房屋成交价款的10%。遇有不可抗力造成该合同不能履行时，该合同自动解除，甲乙双方互不承担责任和损失”。对此，本院认为，该处约定的违约责任及违约金金额指向的违约行为是“甲方或乙方出现单独解除合同、不按期支付购房款或不按期交接房屋等违约行为”，并未就办理201室房屋不动产权登记费用缴纳、缴纳时间及逾期缴纳应当承担违约责任进行约定。且从《房屋买卖合同》签订当时的状况来说，201室房屋不具备办理不动产权登记的条件，合同的买卖双方郭海青及王文德对该201室房屋能否办理不动产权登记、如果能够办理需要交纳什么费用、交纳的具体金额、交纳的时间等都不明确、不清楚，双方不可能在当时就费用交纳的金额、时间等进行约定。因此，郭海青、徐林以《房屋买卖合同》“第五条：违约责任”为依据，要求王文德承担总房款10%即51500元的违约金不能成立，本院对郭海青、徐林的该项反诉诉讼请求不予支持。

郭海青、徐林在本案中提出的第三项反诉诉讼请求为要求王文德向其支付借款利息损失10000元，其就该项反诉请求提供了借条、银行账户明细等，王文德对郭海青、徐林提供的证据提出异议。对此，本院认为，即使郭海青、徐林提供证据属实，其主张的借款、支付利息等事实均真实存在，但与王文德未向郭海青、徐林交纳以上费用的行为之间也缺乏关联性。郭海青、徐林要求王文德支付此利息损失缺乏依据，本院对其该项反诉诉讼请求亦不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条的规定，判决如下：

一、郭海青、徐林于本判决生效之日起十日内协助王文德办理坐落于济南市槐荫区经六路861号卉苑小区x号楼1-201号房屋的不动产权转移登记手续，即将该房屋的不动产权由郭海青、徐林转移登记至王文德，办理转移登记期间的税、费等费用均由王文德承担；

二、王文德于本判决生效之日起十日内向郭海青、徐林支付济南市槐荫区经六路861号卉苑小区x号楼1-201号房屋办理不动产权登记期间由郭海青支付的费用44946.16元；

三、驳回郭海青、徐林要求王文德支付违约金51500元的反诉诉讼请求；

四、驳回郭海青、徐林要求王文德支付借款利息10000元的反诉诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费8950元，减半收取计4475元，由王文德负担2237.50元，由郭海青、徐林负担2237.50元；反诉案件受理费1214.46元，由王文德462元，由郭海青、徐林负担752.46元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。

审判员杨春疆

二〇一九年七月十九日

书记员焦婷婷