济南腾龙物业管理有限公司与宋爱强物业服务合同纠纷一审民事判决书

济南市槐荫区人民法院

民事判决书

（2019）鲁0104民初5281号

原告：济南腾龙物业管理有限公司，住所地济南市。

法定代表人：刘洪生，执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：柳玉良，山东都君律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李**，山东都君律师事务所律师。

被告：宋爱强，男，1955年4月12日出生，汉族，住济南市。

委托诉讼代理人：宋长莉（系宋爱强之女），女，1981年12月5日出生，汉族，住济南市。

原告济南腾龙物业管理有限公司（以下简称腾龙物业）与被告宋爱强物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案受理，依法适用简易程序，于2019年11月11日公开开庭进行了审理。原告腾龙物业的委托代理人李**、被告宋爱强及其委托诉讼代理人宋长莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

腾龙物业本院提出诉讼请求：1.判令宋爱强支付腾龙物业自2014年4月1日起至2019年6月30日物业管理费3926.79元；2.判令宋爱强承担本案诉讼费用。事实和理由：2009年7月3日，济南城中城房地产开发有限公司将宋爱强购买的坐落于济南市的住宅物业交付给宋爱强，宋爱强接收该物业后于2009年7月5日签署了关于遵守物业管理规约的承诺书及《物业服务合同》。自2014年4月1日起腾龙物业作为该小区的物业管理公司向包括宋爱强在内小区业主提供保洁、绿化等各项物业管理服务，但宋爱强拒不交纳物业费，在宋爱强欠费期间，腾龙物业仍持续提供物业服务至今。宋爱强使用的房屋面积为124.66平方米，物业费按照每月每平方米(建筑面积)0.5元计算，自2014年1月1日起至2019年6月30日止共63个月，宋爱强共拖欠物业费3926.79元，故此，根据相关法律规定特诉至法院。

宋爱强辩称，一、腾龙物业主张的物业费缺乏依据。1.宋爱强与腾龙物业之间不存在物业服务合同关系。2009年7月5日，宋爱强与山东省银河伟业物业管理有限责任公司（以下简称银河物业）签订一份《世纪中华城物业服务合同》及承诺书，银河物业是济南城中城房地产开发有限公司聘用的前期物业管理公司，宋爱强的物业服务合同是与银河物业签订，承诺书也是承诺给银河物业。合同与承诺皆不是与济南城中城房地产开发有限公司或者是腾龙物业签订的。2.腾龙物业并没有相关物业资质。腾龙物业于2013年3月8日注册成立，称具有三级物业资质，但在2015年1月12日根据《行政许可法》、《物业服务企业资质管理办法》（建设部令第164号）的规定，市住房保障管理局对其认真审查，结合物业服务企业经营服务情况，确定腾龙物业予以注销资质。根据《济南市物业管理办法》第三十条之规定，物业服务企业应当依法取得资质证书，并在其资质等级许可的范围内从事物业服务活动。腾龙物业没有从事物业管理的相关合法资质，如何在资质等级许可范围内从事物业服务活动，其所谓提供物业服务不合法。3.腾龙物业所讲“关于提供三级服务标准的收费标准”无任何依据。宋爱强与银河物业签订的物业服务合同，收费价格为0.5元/平方米，其具有物业管理二级资质，并提供相应的卫生、秩序维护等一系列物业服务。而腾龙物业在没有和宋爱强签订物业服务合同、没有三级物业资质、没有提供相应的二级标准的物业服务的情况下，却按照宋爱强与银河伟业二级资质签订的价格讨要物业费。二、宋爱强要求腾龙物业关于对损坏的设施进行赔偿的诉讼请求。自2014年银河物业撤出世纪中华城物业至今，宋爱强一直认为没有物业接管该小区物业管理。因为从没有见到或者接到过任何关于腾龙物业的公示信息，都有什么人员在管理，什么时候接管的，什么时候撤走的，发生了哪些费用，宋爱强及其他业主所缴纳的专项维修资金使用情况从未见到公示，所以对是否有物业在管理并不知情。但种种迹象表明自银河物业撤出后并没有物业公司在进行管理该小区，因为小区环境由最初的花园变成垃圾场，到处脏、乱、差。在2018年评选文明城市时，街道办事处曾在该小区内清理垃圾40余车。多年以来楼道没人打扫，垃圾经常堆积如山，夏天草能长得比人高，蚊虫蝇蚁猖獗，下水道污水外溢没人处理，7号楼外下水管道清理是宋爱强多次自己掏钱请人清理的；小区是开放式小区，没有物业的秩序维护，既没有门禁门卫，也没有保安巡逻，外来车辆随便进入停放，小偷与散发邪教小传单的人员随意出入，宋爱强在小区被盗窃物品有2014年假山盆景一组、2015年直径一米的铁树一对、2016年私家车一辆。因小区车辆乱停乱放，根本没有消防通道，从未见到小区里有配备任何消防设施，严重违反《消防法》中的有关规定，也没有监控设备，宋爱强的车辆被盗时，都无法调取监控。单元门锁自2014年年底被人破坏，至今没人修理。楼道内的照明设施是宋爱强与单元内其他业主协商后，共同去供电局交的电费并对损坏的照明设施进行更换。2018年5月份宋爱强家阳台水管被弄坏挤弯，询问邻居后得知，是被楼上业主找的物业直接顶弯的，还挤坏了旁边一个直径半米的瓷器鱼缸。综上所述，鉴于腾龙物业主张的物业费无任何依据，宋爱强无需支付腾龙物业主张的物业费。但腾龙物业对宋爱强所造成的损失应给予赔偿。恳请法院依法驳回腾龙物业的诉讼请求，并支持宋爱强要求腾龙物业支付关于阳台水管恢复原状的相关费用200元人民币，支付关于修复因主下水道管淤堵造成的宋爱强物业墙体及木地板毁损的相关费用1000元人民币，共计1200元人民币。以维护宋爱强的合法权益。

本院经审理认定事实如下：对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院经审查予以综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2009年7月5日，宋爱强与山东省银河伟业物业管理有限责任公司签订《世纪中华城物业服务合同》，约定银河物业为涉案小区提供物业服务，物业费0.5元／月·平方米。2014年，济南城中城房地产开发有限公司（以下简称城中城房地产）与腾龙物业签订《前期物业服务合同》，约定由腾龙物业对济南市槐荫区世纪中华城小区提供物业管理服务，物业管理服务期限自2014年4月1日至2019年3月31日时止，物业管理服务费标准为按原收费标准执行。2014年4月1日，城中城房地产与腾龙物业签订《前期授权腾龙物业管理服务合同》，约定腾龙物业为三级服务标准，收费价格在0.5－1.0元/平方米之间，并约定服务标准。宋爱强系某号房产业主，该房产建筑面积124.66平方米。

腾龙物业主张自2014年4月1日至2019年6月30日对世纪中华城小区提供了物业服务，提交《前期物业服务合同》、《前期授权腾龙物业管理服务合同》、证人证言，虽然宋爱强表示不清楚腾龙物业进行物业服务，但表示此期间物业出现问题楼道里的人找过物业公司，腾龙物业提供的证人郑吉友亦证实物业公司对小区内楼道进行卫生清理、下水道疏通等物业工作，结合腾龙物业提交的《前期物业服务合同》、《前期授权腾龙物业管理服务合同》等证据，可以认定腾龙公司自2014年4月1日至2019年6月30日对涉案小区进行了物业服务。

腾龙物业主张涉案房产的物业费收费标准为0.5元/平方米每月，其服务期限为2014年4月1日至2019年6月30日，宋爱强在该期间拖欠物业服务费，数额为3926.79元。证人郑吉友表示其作为物业公司工作人员多次电话向宋爱强催收物业费，还于2018年10月上门催收物业费，但宋爱强拒不让其进门。

本院认为，城中城房地产与腾龙物业签订《前期物业服务合同》、《前期授权腾龙物业管理服务合同》，属前期物业管理服务协议，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《物业服务纠纷司法解释》）第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，该合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。宋爱强作为小区的业主，既有权利接受物业服务，又有义务交纳物业服务费用。本案中，宋爱强未交纳自2014年4月1日至2019年6月30日期间的物业费（此期间其仍然接受着物业服务），其拒交物业费的行为实际上损害了其他交纳物业费业主的利益，故腾龙物业要求宋爱强交纳物业服务费3926.79元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。宋爱强庭审中辩称腾龙物业自2014年4月1日起主张物业费诉讼时效已届满，腾龙物业的证人郑吉友陈述曾多次向宋爱强电话催交并上门催交，宋爱强也知道楼道里人曾找过物业公司，腾龙物业陈述多次催交物业费符合日常生活规则，且物业费拖欠系持续不间断的违约行为，故对宋爱强该答辩意见，本院不予采信。宋爱强辩称其非前期物业服务合同当事人故不应缴纳物业费，根据上述《物业服务纠纷司法解释》第一条规定，业主虽然不是物业服务合同形式上的签订者，但其买受物业后则实际概括承受了前期物业合同项下的权利义务，故其该辩称理由不能免除交纳物业费的义务，故对其该辩称意见，本院不予采信。宋爱强辩称腾龙物业于2015年1月12日被注销资质，故不应缴纳物业费，腾龙物业在与城中城房地产签订前期物业服务合同时具备物业服务资质，虽后期被注销资质，但不能因此作为认定合同效力无效的依据，根据《物业服务纠纷司法解释》第十一条规定其仍可称为其他管理人，故对宋爱强该辩称意见，本院不予采信。宋爱强要求腾龙物业对损坏的设施进行赔偿的诉讼请求，未提出书面反诉状，本院不宜处理，宋爱强可另行主张。

依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十一条规定，判决如下：

被告宋爱强于本判决生效之日起十日内向原告济南腾龙物业管理有限公司交纳物业服务费3926.79元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，减半收取计25元，由被告宋爱强负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。

审判员李振花

二〇二〇年二月十八日

书记员朱岭