程兆鹏与济南市历城区仲宫街道办事处南草沟村民委员会等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

山东省济南市历城区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）鲁0112民初3165号

原告：程兆鹏，男，1973年6月23日出生，汉族，住济南市历下区。

委托诉讼代理人：柳玉良，山东都君律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李**，山东都君律师事务所律师。

被告：济南市历城区仲宫街道办事处南草沟村民委员会。

法定代表人：吴延杰，主任。

委托诉讼代理人：吴宝柱，男，1964年1月10日出生，汉族，该村书记，住济南市历城区xx。

被告：陈卫，男，1960年4月11日出生，汉族，住济南市市中区xx。

委托诉讼代理人：郝洪玮，山东国曜律师事务所律师。

被告：崔凯峰，男，1982年10月29日出生，汉族，无业，住济南市历城区xx。

被告：王秀明，女，1983年6月23日出生，汉族，住济南市历城区xx。

两被告共同委托诉讼代理人：刘德林，山东金联合律师事务所律师。

原告程兆鹏与被告济南市历城区仲宫街道办事处南草沟村民委员会（以下简称南草沟村委会）、陈卫、崔凯峰、王秀明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案受理后，原告程兆鹏申请追加王秀明为本案被告，本院经审查予以准许。本院依法适用简易程序于2020年6月29日公开开庭进行了审理。原告程兆鹏及其委托诉讼代理人李**，被告南草沟村委会的法定代表人吴延杰、委托诉讼代理人吴宝柱，被告陈卫的委托诉讼代理人郝洪玮，被告崔凯峰及崔凯峰与王秀明的共同委托诉讼代理人刘德林均到庭参加了诉讼。诉讼中，双方当事人申请庭外和解，延长审限两个月。本案现已审理终结。

程兆鹏向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告崔凯峰于2016年9月5日签订的《房屋买卖合同》无效；2.判令四被告返还原告购房款（含车库）985000元；3.四被告向原告支付自2018年2月7日至实际付清之日的利息（以985000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2007年1月1日，被告南草沟村委会出租给被告陈卫位于济南市历城区仲宫镇南草沟村的荒山，后被告陈卫联合崔凯峰与南草沟村委会，三被告共同开发建设涉案房屋，以崔凯峰的名义对外销售。2016年9月5日，原告与被告崔凯峰签订《房屋买卖合同》，约定：甲方所售房屋位于济南市历城区仲宫镇南草沟村村西，总额985000元(含车位35000元)。崔凯峰作为甲方在合同落款处签名；合同签订后，原告分期付清了全部购房款，崔凯峰给原告出具了收款收据。后该房屋和车库于2020年3月被确认为违法建筑由政府拆除。涉案房屋名义上的出卖人虽然为崔凯峰，但实际上原告同时与被告陈卫、南草沟村委会和崔凯峰形成买卖合同关系，由于涉案房屋未取得规划和建设审批手续，故签订的房屋买卖合同违反法律强制性规定无效，因该合同取得的财产应当予以返还。且被告陈卫、南草沟村委会和崔凯峰三人共同开发建设涉案房屋共同获利，对于合同无效的后果均存在过错，故被告陈卫、南草沟村委会和崔凯峰应共同承担还款责任，其违法占有使用购房款，应向原告支付占有使用期间的利息。因王秀明与崔凯峰系夫妻关系，属于夫妻共同债务，应共同返还收取的购房款，赔偿损失。

南草沟村委会辩称，村委会在2007年与陈卫签订的租赁荒山荒坡合同中第二条明确指出本次租赁荒山地用途是种植、养殖等高效能副业，合同未体现出可以搞开发建设，故，原告所购买的房屋本身就存在不合法的事实。村委会从未收到购房款，也未受益。

陈卫辩称，1、答辩人自2007年1月1日起从南草沟村委会处租赁经营该村荒山。根据双方合同约定，答辩人享有租赁地自主使用、收益、租赁经营权流转、出租、转让等各项权利。2013年，答辩人将租赁的荒山转租给崔凯峰，由崔凯峰自行经营使用、自行承担风险，答辩人与崔凯峰之间仅是荒山租赁关系，而非原告所述答辩人陈卫联合崔凯峰与南草沟村委会共同开发建设涉案房屋。对于原告程兆鹏与被告崔凯峰签订房屋买卖合同的事情，答辩人并不知情，未收取过原告程兆鹏的任何款项。因此答辩人不是程兆鹏与崔凯峰双方房屋买卖合同的当事人，不应承担合同责任。2、原告程兆鹏在明知涉案房屋不具有建设规划手续及建设审批手续的情况下，与被告崔凯峰签订房屋买卖合同，原告在合同签订及履行过程中存在过错，应当自行承担相应的责任。综上，答辩人陈卫不是原告程兆鹏与被告崔凯峰房屋买卖合同的主体，也没有收取过原告程兆鹏的任何款项，不应承担合同责任。请法庭驳回原告程兆鹏对答辩人陈卫的诉讼请求。

崔凯峰辩称，一、对原告要求确认涉案《房屋买卖合同》无效的诉讼请求无异议。但原告对合同无效的后果也有过错，应承担相应的过错责任。二、原告要求返还全部购房款98.5万元不符合事实及法律规定。1、原告系自愿购买涉案房屋，原告对涉案房屋是占用农村集体土地建房、不能贷款、不能办理产权等都是明知的，答辩人没有任何隐瞒。2、答辩人已按合同约定向原告交付了涉案房屋，原告已实际占有使用，至2020年3月22日涉案房屋被要求拆除前双方没有任何争议。3、2020年3月11日，南草沟村委会就涉案房屋向原告下发限期拆除通知书后，原告未提出任何异议，也未向答辩人提出退房，原告是事实上的房屋所有人和使用人，在事实上应认定拆除的是原告的房屋。4、根据合同法第58条及最高人民法院审理城市居民购买农村集体土地上房屋纠纷处理案例，认定购房合同无效的，双方除应各自返还财产外，购买人还应向答辩人支付实际占有使用期间的损失费用。现原告要求返还全部购房款不符合上述规定。在原告没有将所购买的房屋返还给答辩人及支付占有使用期间的损失费之前，答辩人依法不应返还原告购房款。三、原告主张的利息没有依据。利息损失不是答辩人的过错造成的，只能按合同无效的法律规定处理，答辩人没有承担支付其利息的责任，请求法院驳回原告该项诉求。四、答辩人提出反诉，要求原告赔偿答辩人经济损失88200元。原告占有使用涉案房屋共计3年零6个月，按每月租金4200元的一半计算，应赔偿答辩人经济损失88200元。综上，本案的纠纷是由双方过错造成的，责任也应由双方依法承担。

被告王秀明辩称，本案是房屋买卖合同纠纷，答辩人不是合同一方当事人，既不享有合同权利，也不承担合同义务，原告要求答辩人承担责任没有法律依据。答辩人对原告与崔凯峰之间是否存在何种权利义务关系不了解也不知情。答辩人与原告至今没有任何经济往来，不存在任何债权债务关系，答辩人虽与崔凯峰系夫妻关系，但答辩人以自己的劳动收入为生活来源，原告要求追加答辩人为本案被告没有事实依据。

根据当事人陈述和本院审查认定的证据，本院认定事实如下：

崔凯峰与王秀明系夫妻关系,双方于2006年11月3日登记结婚。2016年9月5日，崔凯峰（甲方，卖方）与程兆鹏（乙方，买方）签订《房屋买卖合同》一份，内容为：“第一条甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方充分了解房屋具体位置，并自愿购买该房屋，该房屋具体状况如下：1.甲方所售房屋位于济南市历城区仲宫镇南草沟村村西为砖混结构。最前排自东向西第三套房。2.房屋建筑面积为400平方米，院内面积为100平方米。第二条房屋价格及其他费用甲方所售房屋总额为950000元。另，购置车库一个，车库款35000元，叁号车库）。第三条付款方式2016年9月5日付现金贰拾万元整，2017年1月26日前付肆拾伍万元整，余款2017年9月5日前付清。第五条特别约定2.因乙方所购房屋为农村集体土地上建筑，该房屋买卖过程中所发生的交易或过户需要本村村民委员会同意或有关部门审批的手续问题，甲方应积极配合乙方一起解决妥善。3.房屋以后可以办理房产证明时，甲方应积极配合。第十三条本房产如果因政府强拆无政府补偿，甲方负责赔偿乙方全部购房款。”合同尾部有崔凯峰、程兆鹏签字捺印。同日，崔凯峰将涉案房屋交付给程兆鹏，车位于2017年2月交付给程兆鹏。

2016年9月5日，崔凯峰分别向程兆鹏出具200000元（载明是购房款）和35000元（载明是车库购置款）的收条一份。2017年1月11日、2017年9月19日，崔凯峰分别向程兆鹏出具收条，收条分别载明收到购房款350000元、100000元。2018年2月7日，崔凯峰向程兆鹏出具收条一份，载明收到购房款240000元，购房款已全清。庭审中，崔凯峰认可共收到985000元的款项（包含车库款35000元）。

另查明，涉案房屋坐落于南草沟村的荒山上，南草沟村委会将该荒山出租给陈卫，且双方签订《租赁经营荒山合同》，合同约定荒山经营用途为种植业、养殖业等高效农副业，租赁期限为50年，自2007年1月1日至2056年12月31日。后陈卫又将该宗荒地转租给崔凯峰，崔凯峰在荒山上加盖别墅。

2020年3月11日，涉案房屋被确认为违章建筑，并于2020年3月24日被拆除。

本院认为：程兆鹏与崔凯峰签订的《房屋买卖合同》所涉房屋未取得规划和建设审批手续，故2016年9月5日双方所签《房屋买卖合同》违反法律强制性规定，应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中的涉案房产系违章建筑，崔凯峰作为出卖方明知涉案房产系违章建筑，而根据双方合同载明的内容，能够证实程兆鹏作为买受方对该房屋的规划等现状已知晓，即亦明知该房产系违章建筑，故双方在上述情形下仍形成买卖的合意，则对最终导致的合同无效均负有过错，双方责任各占50%。因案涉违建房屋已被拆除，故不存在相应的房屋返还的问题，针对房屋价款的返还，结合双方均有过错，本院酌定崔凯峰返还程兆鹏50%的购房款492500元。关于原被告主张的其他损失，双方对最终导致的合同无效均负有过错，应由原被告自行负担。王秀明不是《房屋买卖合同》的相对方，购房款金额已超出家庭日常生活所需，程兆鹏未能提供证据证实该笔购房款用于崔凯峰和王秀明的夫妻共同生活、共同生产经营，且程兆鹏也无法证实王秀明对崔凯峰收取的涉案购房款知情。故本院对程兆鹏要求王秀明承担责任的请求不予支持。

南草沟村委会和陈卫不是合同相对方，也未收取程兆鹏购房款，现程兆鹏要求南草沟村委会和陈卫承担责任没有依据，本院不予支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条；第九十条第二款；《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条之规定，判决如下：

一、程兆鹏与崔凯峰于2016年9月5日签订的《房屋买卖合同》为无效合同。

二、崔凯峰于本判决生效之日起十日内向程兆鹏返还购房款（含车库）492500元。

三、驳回程兆鹏的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费13650元，减半收取计6825元，由程兆鹏负担3412元、崔凯峰负担3413元。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。

审判员高立学

二〇二〇年九月八日

书记员吕纯纯