王博与董甜甜房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

济南市槐荫区人民法院

民事判决书

（2017）鲁0104民初5274号

原告（反诉被告）：王博，男，1987年5月1日出生，汉族，住济南市。

委托诉讼代理人：李强，山东大正泰和律师事务所律师。

委托诉讼代理人：郭兴业，山东大正泰和律师事务所律师。

被告（反诉原告）：董甜甜，女，1987年9月15日出生，汉族，住济南市。

委托诉讼代理人：柳玉良，山东都君律师事务所律师。

原告王博与被告董甜甜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月12日立案后，被告董甜甜提出反诉，经本院审查，决定与本诉合并审理。本院依法适用简易程序，分别于2018年2月2日和2月28日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王博及委托诉讼代理人李强，被告（反诉原告）董甜甜的委托诉讼代理人柳玉良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

王博向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告所签订的《房屋转让协议》有效，并判令双方继续履行合同（由被告将该协议所约定的位于济南市槐荫区恒大金碧小区4号楼1801室交付给原告）；2.判令被告支付违约金225187.20元。事实和理由：2015年9月10日，原、被告双方签订《房屋转让协议》一份，约定由被告向原告出售被告所有的位于济南市槐荫区兴福寺路南侧，东营路东侧恒大金碧小区4号楼1801号的房屋一处（房屋权属登记坐落：槐荫区西客站片区兴福寺路以南，潍坊路以西恒大金碧新城首期A－11地块4号楼1801）。原告按照约定于2015年9月9日、2015年9月10日向被告支付部分购房款203300元，之后原告按照协议约定向被告支付相关款项。但被告在房屋价格上涨后就多次表示不想出售房屋，甚至将原告转账支付的款项予以退回，被告以其实际行为表明其反悔并不再履行协议。鉴于被告的违约行为严重侵害了原告的合法权益，原告特提起诉讼，请求依法维护原告的合法权益。

董甜甜辩称，1.因为原告恶意违约导致双方产生纠纷，双方均考虑协商解除。2015年9月10日签订房屋转让协议后，至2016年12月原告在16次向银行支付按揭贷款中违反合同约定的时间逾期付款达13次之多，答辩人常常担心还贷逾期给自身造成征信的不良影响，并且每次还款期之前答辩人都要考虑是否由答辩人代原告垫付。还要不停向原告通知提醒。在原告准备不及时的情况下，答辩人还要考虑准备还款，这增加了答辩人的时间和经济成本，给答辩人生活带来了极大的麻烦，为此双方在2016年11月就原告一次性付清银行贷款的尾款进行了沟通，最终原告及其配偶常雪超于2017年1月18日再次最终向答辩人确认于2017年1月19日中午1点之前一次性付清银行按揭贷款。这方面有原告提交的1月18日的录音为证。但原告再次故意违约，一直到晚上八九点才将汇款打到了答辩人的账户，但此时因为超过了与银行约定的最后的时限，导致了银行不再接收这笔款项，因为答辩人作为借款一方，提前还款是与贷款银行即工商银行经二路支行的领导反复沟通争取的，原告的这次违约行为给答辩人的信誉造成了严重的影响，自此以后双方一直考虑协商解除合同。2.答辩人将三笔款项退还原告，是因为双方正在考虑协商解除合同，原告对此也并没有提出异议，所以说不能认定答辩人违约。事实是自2017年1月19日以后，双方一直在协商解除合同，但具体的细节未成达一致意见，正因为如此，后期的原告有向答辩人付款，答辩人也退还给原告。所以说2017年5月4日答辩人才向原告说“你为什么还要给我打钱。”原告也提到“这个事怎么处理，或者给8万块钱补偿也好。要不你起草协议我这边协商一下。”这些有原告提供的录音为证。这些都充分说明原告的行为也证明双方是都在考虑协商解除的问题，答辩人退款的原因也是因为双方正在考虑协商解除合同，不能说明是答辩人违约。

董甜甜向本院提出反诉请求：判令解除反诉原告、反诉被告于2015年9月10日签订的《房屋转让协议》。事实和理由：反诉原告、反诉被告于2015年9月10日签订《房屋转让协议》，约定反诉被告购买反诉原告名下位于济南市槐荫区恒大金碧小区4号楼1801号的房屋。合同签订后，反诉被告多次逾期付款，并且协议约定的2017年4月12日前支付60050元的分期首付款，反诉被告至今未付，违反了房屋转让协议的约定。反诉被告的严重违约行为，致使合同目的不能实现。并且，虽经反诉原告催告，反诉被告并未履行。综上，鉴于反诉被告的违约行为，反诉原告可以解除合同，提起反诉，请求判如所请。

王博针对董甜甜的反诉辩称，双方所签订的房屋转让协议合法有效，均应严格遵守，在实际履行过程中，答辩人不仅支付了反诉人首付款，而且逐月向其支付了银行按揭款项，但银行按揭款项根据利率的变化会有所不同，答辩人需要根据反诉人的通知来确定具体的还款时间，对方所称的多次逾期，既不构成根本性违约，而且逾期的原因也不在于被答辩人。为及时履行协议并避免款项支付过程中繁杂的手续，双方协商由被答辩人一次性支付剩余全部房款。在短短一天时间内被答辩人将所有款项按照约定支付到指定账户，却被反诉人以根本不成立的理由告知不能办理并将全部款项予以退还，其行为足以证明被告因房价上涨的原因恶意找借口，故意违约。综上，答辩人认为在双方履行房屋转让协议过程中反诉人才是真正的违约人。在整个交易过程中，答辩人先后支付对方房屋款项80余万元，已经足以满足房款和还贷的要求，在此情况下，即使支付时间略有迟延也不能构成根本性违约。

本案当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。王博提交商品房买卖合同及该合同附件、收据、《房屋转让协议》、收条及中国建设银行存款凭条、工商银行账户明细、支付宝收支明细、银行转账记录、通话录音及文字稿、房屋权属状况信息，董甜甜提交《收据》、银行账户明细、经二路支行营业时间公示牌、经二路支行个贷中心出具的清单，当事人双方质证无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

本院依以上证据并结合当事人双方的陈述，经审理认定事实如下：

1.2014年4月29日，董甜甜与济南西业置业有限公司（以下简称西业置业）签订合同编号为销售（字）201413048945的《商品房买卖合同》及附件，约定了董甜甜购买西业置业开发位于济南市槐荫区兴福寺路南侧、东营路东侧地块恒大金碧新城4号楼1单元1801号商品房（以下简称1801号房屋），建筑面积119.32平方米，总价款750624元。合同约定董甜甜采用银行、公积金按揭付款方式支付购房款，即在2014年4月21日前支付首期房款230624元，余款52万元须在2014年4月21日前办理完毕银行、公积金按揭贷款申请手续；交付期限合同约定西业置业应当在2017年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付给董甜甜。合同另对买受人逾期付款的违约责任、出卖人逾期交房的违约责任、交接等事项进行了约定。除该合同以外，董甜甜还与西业置业签订了附件，包括补充协议等。

董甜甜就购买的该1801号房屋向西业置业支付了相应购房款，西业置业分别于2014年4月21日、2015年3月23日向董甜甜出具收据，载明收取董甜甜的房款50474元和60050元。

后，董甜甜作为借款人与贷款人中国工商银行股份有限公司济南经二路支行（以下简称经二路支行）、保证人西业置业签订《个人购房借款/担保合同》，约定董甜甜从经二路支行借款520000元，用于购房，贷款期限为360个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准。该合同还约定由西业置业对董甜甜的借款提供担保，并以董甜甜购买的1801号房屋作为该借款的抵押。

董甜甜从西业置业购买的该1801号房屋于2014年4月29日进行了商品房备案登记，载明房屋坐落为济南市槐荫区西客站片区兴福寺路以南、潍坊路以西恒大金碧新城首期A－11地块4号楼1801，权属状态为合同备案。

2.2015年9月10日，董甜甜作为卖方，与作为买方的王博签订《房屋转让协议》，约定：第一条交易房产情况。卖方所拥有的房屋坐落于济南市槐荫区兴福寺路南侧、东营路东侧恒大金碧小区4号楼，房号1801（以下简称该房屋），建筑面积为119.32平方米（具体面积以房产证为准），该房屋所属公司西业置业，未办理完交楼手续，未办理房屋产权证明（简称房产证）。第二条成交价格。房屋总价款为两部分：1.根据卖方与西业置业签订的商品房买卖合同以及卖方与西业置业、经二路支行签订的借贷合同中的约定，买方代卖方偿还卖方为购买该房屋而产生的商业贷款本息。（如遇银行利息调整的，买方也应按新政策确定本息按时偿还）。2.除上述款项外，买方还需向卖方支付4万元，作为卖方的收益。第三条付款方式。1.买方在本合同生效当日内向卖方支付人民币16.33万元（其中包含卖方已付首付款11.05万元及卖方已还房贷）及卖方收益4万元（大写：肆万元整），共计20.33万元作为首期购房款，卖方在收取首期购房款后向买方出具收据两份，双方各执一份，买卖双方在银行转账凭据上签字确认，此凭据原件由买方保存，复印件由卖方保存。2.合同签订后，买方应当按照卖方与西业置业、经二路支行签订的借贷合同中约定的买方应当承担的合同义务代替卖方偿还商业贷款，自本协议生效的当月起，每月23日前按时向卖方商业贷款账户（开户行账户：62122616020）还款，在办理房屋过户手续前五日内，买方偿还完毕全部商业贷款，卖方协助解决提前还贷手续。3.因本房屋是卖方以首付分期方式购买，卖方与西业置业签订的房屋买卖协议中约定2016年4月12日前及2017年4月12日前卖方还需向西业置业各付60050元分期首付款。因此，买方需按照上述房屋买卖协议中约定的首付款分期的相关事宜及时替卖方向西业置业支付该款项，因未及时付款的一切责任及后果由买方承担。如卖方因个人原因离职，买方在接到卖方通知两周内将剩余应付首付款交给卖方，因未及时付款的一切责任及后果由买方承担，卖方有权解除买卖协议。第四条相关费用承担。1.初次办证费用：买方支付该房屋收房及办理该房屋初次产权证的所有相关费用及住房维修基金。具体费用根据政府规定及卖方与西业置业签订的相关合同约定。2.二次办证费用：该房屋办理产权登记后，买卖双方进行房产过户，届时相应税费及过户其它费用均由买方承担。第五条交房时间。买卖双方同意交房时间：房屋合同交付日期为2017年6月30日，双方以开发商实际交付日期为准。第六条违约责任。1.本合同签订后，卖方不得将该房屋转让第三人，不得再以该房屋办理抵押借款及租赁。卖方承诺为该房屋进行产权登记颁发房产证的所有权人，该房屋无其他所有权人且产权明确。交房后卖方协助买方办理相关交楼手续及过户手续。如卖方转让该房屋或者违反本合同约定收回该房屋，卖方须退还买方已支付的所有房款及相关税费，并按房屋总价款30%支付违约金。如卖方以该房屋抵押借款，由此产生的所有纠纷及后果由卖方自行承担。2.本合同签订后，买方须及时支付合同价款，并按合同约定按时还贷并按时缴纳分期首付款，买方不得以该房屋抵押借款。如买方违反合同约定解除买卖协议，买方按房屋总价款30%支付违约金，卖方退还买方已付合同价款、银行还贷本金、利息及办理房产证的相关税费、住房维修金（若产生）。如买方以该房屋抵押借款，由此产生的所有纠纷及后果由买方自行承担。第八条（应为第七条）其他约定。1.本合同未尽事宜，双方可签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。2.本合同一式贰份，自双方签字之日起生效。买卖双方各持一份，具同等法律效力。3.本合同产生争议，双方协商无法解决时，可向该房屋所在地济南市。

该《房屋转让协议》签订前的9月9日，王博向董甜甜支付50000元；签订《房屋转让协议》当日，王博又向董甜甜支付了房屋转让费153300元。董甜甜于当日就王博支付的房屋转让费20.33万元向王博出具收到条。

3.2015年9月10日的《房屋转让协议》签订后，王博通过其在中国工商银行设立的银行账户或支付宝账户等分别于2015年9月24日、10月26日、11月22日、12月22日、2016年1月26日、2月25日、3月25日、4月27日、5月23日、6月25日、7月26日、8月24日、9月25日、10月25日、11月25日、12月26日、2017年1月23日、2月26日、3月27日和5月3日向董甜甜偿还经二路支行借款的银行账户存入3273.93元、3274元、3274元、3273.93元、2909.56元、2854元、2853.60元、2853.60元、2853.60元、2853.60元、2853.60元、2853.60元、2853.60元、2853.60元、2853.60元、2853.60元、3000元、3000元、3000元、3000元。

王博还于2017年1月19日分五次各向董甜甜转账支付200000元、110000元、90000元、70000元和33000元，合计为503000元。具体交易时间为2017年1月19日13：26：44、13：28:03、14：44：28、15：32：57、19：37：23。在本案诉讼中，王博与董甜甜确认该款项系用于偿还董甜甜在经二路支行尚未偿还的全部贷款本息。董甜甜在本案诉讼中依其提供的经二路工作时间公示牌说明王博向其转款的时间过晚，无法再办理偿还银行按揭款项事实，其于次日即2017年1月20日将该503000元退给王博。王博另于2017年1月23日向董甜甜支付的偿还按揭贷款款项3000元，也于2017年1月25日被董甜甜退回。

王博与董甜甜在本案诉讼中确认双方签订《房屋转让协议》中约定应于2016年4月12日及2017年4月12日分别偿还的分期首付款60050元，其中2016年4月12日的60050元王博已经支付，2017年4月12日的60050元王博未予支付。该款项后由董甜甜自行支付，西业置业于2017年4月27日出具收据。

4.董甜甜提交经二路支行个贷中心出具的清单，显示2014年5月27日经二路支行向董甜甜发放贷款520000元，其后每月27日正常扣款，至2018年1月27日，贷款余额为493359.44元。

5.2017年1月18日，董甜甜与王博的妻子通电话，董甜甜提出要王博在次日把“那个钱”五十万三千打到董甜甜的卡里，并说明延到中午一点，一点前把钱打上。

2017年1月19日，王博与宋晓明通电话，在通话中宋晓明称董甜甜去后事情没有办成，把银行行长得罪了，董甜甜回去晚了被问责，扣了2000元，年终奖还不知道怎么样。王博在通话中称其也给董甜甜解释了，其也是在筹集款项。宋在通话中称先把款打回去。

2017年5月4日，王博与董甜甜通电话，电话中董甜甜指出王博从一开始到1月份13次按揭贷款（偿还）中有6次或7次违约；并称1月份向银行偿还贷款，王博到当天晚上八九点钟才把五十万凑齐，然后没有用了。王博则提出并没有给董甜甜造成实际损失。双方在电话中还交流了董甜甜提出给王博8万元补偿，然后把王博所有打给董甜甜的款项返还等事宜。王博在电话中说明这两天给信。本案诉讼中，王博说明其在该次与董甜甜通话后未再向董甜甜回复。

对于当事人没有争议的事实，本院予以确认。

当事人双方有争议的事实：

1.王博主张董甜甜从西业置业购买的1801号房屋已经实际收房。董甜甜则陈述该1801号房屋已具备交付条件，但因其与王博之间存在纠纷，其还没有实际接收该房屋。

本院认为，王博在本案中提出的诉讼请求中有一项是要求董甜甜向其交付1801号房屋，董甜甜虽陈述还没有实际接收该房屋，但已经认可该房屋具备了交付条件。因此，无论该房屋董甜甜是否实际接收，均不影响本案的审理。

2.王博确认《房屋转让协议》中约定的2017年4月12日应当支付的分期首付款60050元其未支付，由董甜甜自行支付。其对此解释因此前其支付的503000元及其后接连三个月的按揭款项均被董甜甜退回，因此其认为董甜甜不再履行合同，其个人无法向开发商交纳后期款项。董甜甜说明当时向王博退回款项的原因是双方需要对合同进行重新补充约定，其想与王博重新约定违约责任，因为王博付款时间超过，存在违约逾期付款行为。

本院认为，王博确实未按《房屋转让协议》的约定于2017年4月12日支付分期首付款60050元，至于王博逾期付款的原因及是否存在董甜甜所称的违约行为，要综合当事人双方的举证加以综合认定。

3.董甜甜主张因王博在每月偿还按揭贷款时多次存在逾期情形，因此其与贷款的经二路支行约定于2017年1月19日下午13时前将从该行的全部贷款偿还，其并将此通知了王博。次日其按时到经二路支行办理贷款偿还事宜，但王博没有按照约定时间存上款项，导致银行不再收款。其就此主张说明在其与王博之妻2017年1月18日的通话录音中有体现，其另申请证人宋晓明出庭作证。经本院通知，宋晓明在本案第一次开庭审理时到庭，其说明与董甜甜系同事关系，也认识王博，并且其对董甜甜与王博之间从签订合同到后来的协商解决及协商解除和还款的情况都知道。其作证时陈述与另外一个人是王博及董甜甜房屋买卖关系的中间人；在房屋的还款上王博有逾期还款都让其们帮着协商解决。关于房屋买卖的具体经过，宋晓明陈述在2015年7、8月份开始说这个事情（房屋买卖），2015年9月份签订合同，到了2016年12月份之前15、6个月中有12、13次逾期还款，所以在这个时间段其们约着谈过一次，希望把这个贷款按时还上，如果不按时还后期会对董甜甜的贷款有影响。协商是把银行按揭贷款一次性还上，王博与董甜甜双方都同意了，确定2017年1月19日作为还款日，在提前一天好像是在1月18日的时间双方还沟通过，约定在19日中午把钱还上，找的银行领导把这个事情办的。到了19日那天王博好像是分几次打的钱，到最后银行收到全款才能还，在银行下班以后才打的最后一笔。基于之前多次的没有按时还款及这次没有及时付款，其们认为这个事会影响以后的生活，此事后双方协商怎么解除合同，当时谈过几次，具体对于还款金额的问题没有达成一致意见，中间还给王博发过一次电子版的解除协议，当时王博也同意，后续王博也没有给答复，这个事情就一直拖着，到了2017年8月份一直没有协商成。后双方又坐下来谈要求解除合同或要求履行按时付款，但是王博一直没有付款。后来董甜甜委托律师发了催告函。宋晓明说明在2017年8月份当时协商的是如果合同解除不了就继续履行合同。其还说明是董甜甜最早提出解除合同，在2016年11月、12月至2017年8月份都提出过。其就董甜甜于2017年1月20日将收取王博的503000元款项退回情况说明因当时王博没有按时打款，因为该款是偿还银行按揭贷款的尾款，没有还上款项没有用了，后就把款给王博打回去了。

王博对宋晓明作证陈述内容有异议，其认为宋晓明与董甜甜系男女朋友关系，并认为宋晓明所述内容只是宋晓明个人所认为的情况，而且宋晓明并没有说清楚所要证明的内容及具体的时间、地点人物等情况。

董甜甜对宋晓明作证陈述内容无异议，其否认与宋晓明之间系男女朋友关系。

本院认为，宋晓明出庭作证陈述内容，一部分与本案查明事实相关，也相吻合，如王博在按月偿还银行贷款过程中存在着逾期行为等，另有一部分内容如其所称双方协商过合同解除等事宜，在王博提供的录音中也有所体现，因此本院予以采信。对王博所称宋晓明与董甜甜之间系男女朋友关系，因未得到宋晓明及董甜甜两人的确认，本院不予确认。

4.董甜甜于2017年12月14日委托律师向王博发出《催告履行合同通知书》，内容为：本人与你于2015年9月10日签订房屋转让协议，约定你应当于每月23日前支付按揭贷款，但你累计有16次逾期支付房屋按揭贷款的违约行为。为避免本人银行征信恶化，本人只得被迫将你的该部分款项退回你账户，由本人款项向银行履行。现正式通知：限你在接到本通知7日内，向我支付分期首付款60050元以及累计拖欠的截止到2017年12月以前的银行按揭贷款，如在7日内你仍未向我支付拖欠的所有款项，我将依法解除合同并要求你承担违约责任。董甜甜委托的律师于当日将该通知书以特快专递形式邮寄给王博及其配偶。送达情况经查询显示于2017年12月15日22：07：40“他人收”。王博在本案诉讼中主张未收到该通知书，不能以此来履行付款义务。其还主张如果收到该通知书会立即将该款项予以支付，继续履行合同。

本院认为，董甜甜向王博发出的该《催告履行合同通知书》因不能证明已送达至王博，因此该通知书对王博不产生效力。

本院认为，董甜甜从西业置业购买1801号房屋后，与王博经协商于2015年9月10日签订《房屋转让协议》，该协议系当事人双方的真实意思表示，协议的内容不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，协议合法有效。王博及董甜甜在该协议签订后均应严格履行，如有违反则应承担相应的法律责任。

王博在本案中提出诉讼请求，除要求确认与董甜甜签订的《房屋转让协议》有效外，还要求双方继续履行该合同，即要求董甜甜向其交付1801号房屋；其还主张董甜甜存在违约行为，要求董甜甜向其支付违约金。关于董甜甜的违约行为，其在起诉书的事实和理由部分陈述董甜甜在房屋价格上涨后多次表示不想出售房屋，甚至将其转账支付的款项予以退回，以实际行为表明反悔并不再履行履行协议。但就本案查明事实而言，董甜甜在《房屋转让协议》签订后并无违约情形，反而是王博多次违约。

首先，因1801号房屋系董甜甜通过按揭贷款方式购买，需要每个月偿还银行贷款本息。为此，双方在签订的《房屋转让协议》中明确约定王博应当按照董甜甜与西业置业、经二路支行签订的借贷合同中约定的董甜甜应当承担的合同义务代替董甜甜偿还商业贷款，自本协议生效的当月起，每月23日前按时向董甜甜的商业贷款账户还款。而从王博及董甜甜在本案诉讼中提供的账户明细来看，王博有十余次偿还银行按揭贷款均超过了双方在《房屋转让协议》中约定的23日。对此王博在本案诉讼中也自认存在着违约行为，只是其自己主张不构成根本违约。其次，在《房屋转让协议》履行过程中，董甜甜与王博经协商达成了将银行按揭贷款一次清偿完毕的意见，该意见虽未形成书面意见，但在双方的通话录音及王博于2017年1月19日分次向董甜甜支付503000元的行为上可以确定。董甜甜于2017年1月18日明确告知王博应于2017年1月19日下午一时前将款项存入董甜甜的账户内，但王博直至1月19日晚19：37：23才最终将全部款项转入董甜甜账户。因一次性偿还银行贷款未得到执行，董甜甜将该款于次日即2017年1月20日退还王博。董甜甜的行为并不违约，也并非王博在起诉书中所称是因董甜甜不想出售房屋而将款项退还。该款项的退还原因完全在于王博没有履行双方一次性偿还银行贷款的约定。此后董甜甜向王博退还部分偿还的银行按揭月还款，也均是基于此产生。再次，王博与董甜甜签订的《房屋转让协议》中还就董甜甜的分期首付款偿进行了约定，要求王博在2016年4月12日前及2017年4月12日前偿还董甜甜的分期首付款各60050元。而王博对约定应于2017年4月12日偿还的60050元并未履行。尽管其在本案诉讼中解释未偿还该款项的原因是董甜甜向其告知不再出售该1801号房屋，还称不知道2017年1月19日支付的503000元中不包括该60050元。但从本案查明的事实来看，王博明确知道1月19日转账支付给董甜甜的503000元系用于一次性偿还银行按揭贷款，并不包括该60050元，另王博在此后还每月分别向董甜甜转账支付每月应当偿还的按揭贷款款项。由此说明王博所述董甜甜向其告知不再出售1801号房屋并不属实。从这一点来说，王博未按《房屋转让协议》约定在2017年4月12日偿还董甜甜的分期首付款60500元也构成违约。第四，王博在本案中就其提出董甜甜因房屋价格上涨不履行房屋买卖协议的主张没有提供任何证据加以证明。其提供的录音证据中反而多处体现出董甜甜指明王博在履行房屋买卖合同中存在的违约行为。另在王博提供时间为2017年5月4日的通话录音中，反映出董甜甜主张王博违约，要求解除双方的房屋买卖协议，并补偿给王博的内容。在该录音中，王博也表示出了协商解除合同的初步意向。

另需指出，董甜甜曾于2017年12月14日委托律师向王博发出《催告履行合同通知书》，要求王博在接到本通知7日内，向其支付分期首付款60050元以及累计拖欠的截止到2017年12月以前的银行按揭贷款。从该通知书的内容上看，董甜甜仍然是要求继续履行《房屋转让协议》，前提条件是王博按约定支付相应款项。但该通知书王博在本案诉讼中明确表示未收到，意味着该通知书的内容未能到达王博，由此该通知书对王博不产生效力。

综上，董甜甜在《房屋转让协议》的履行过程中并无违约行为，而王博在履行《房屋转让协议》中存在着众多违约行为。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。该法第九十四条第四项明确规定，“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的”，当事人可以解除合同。因王博未按约定向董甜甜支付相应房款，董甜甜在本案中提出反诉，要求解除《房屋转让协议》有理，本院予以支持。另合同法第九十七条的规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，基于该规定，《房屋转让协议》解除后，尚未履行的终止履行，即王博无需再向董甜甜支付购房款项，董甜甜亦无需再向王博交付1801号房屋。同时王博向董甜甜已经交付的购房款项，双方亦应清算。但鉴于本案中王博提出的诉讼请求是要求继续履行《房屋转让协议》，董甜甜提出的反诉请求是要求解除《房屋转让协议》，双方均未对《房屋转让协议》解除后的清算提出主张，因此本案中对此不予审理。双方可另行协商解决或另案解决。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一项、第六十条第一项、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：

一、董甜甜与王博于2015年9月10日签订的《房屋转让协议》有效；

二、董甜甜与王博于2015年9月10日签订的《房屋转让协议》于本判决生效之日解除；

三、驳回王博要求继续履行合同，即由董甜甜向其交付坐落于济南市槐荫区西客站片区兴福寺路以南、潍坊路以西恒大金碧新城首期A－11地块4号楼1801号房屋的诉讼请求；

四、驳回王博要求董甜甜支付违约金225187.20元的诉讼请求。

案件受理费11706元，减半收取计5853元，反诉案件受理费5853元，由王博负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。

审判员杨春疆

二〇一八年五月十四日

书记员刘微